Hypothek

Ein Pfandrecht an einem Grundstück. Eine Hypothek wird entweder als Sicherheit für ein Darlehen, das der Eigentümer des Grundstücks erhalten hat, oder als Sicherheit für den restlichen Kaufpreis bestellt, wenn der Käufer eines Grundstücks diesen nicht sofort voll bezahlt. Sie wird in das Grundbuch (Abteilung III) eingetragen; es kann ein Hypothekenbrief dafür ausgestellt werden. Kommt der Eigentümer des Grundstücks seinen Zahlungsverpflichtungen nicht pünktlich nach, so kann der Hypothekengläubiger die Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung des Grundstücks betreiben. Von der Grundschuld unterscheidet sich die Hypothek dadurch, daß sie sich bei Rückzahlungen durch den Eigentümer auf den Restbetrag der Schuld beschränkt. Im übrigen wird sie zu einer Eigentümergrundschuld. Sie ist für den Eigentümer günstiger als eine Grundschuld.

(§§ 1113 ff. BGB) ist die dingliche Belastung eines Grundstücks mit einem Verwertungsrecht (sog. Grundpfandrecht), mit der eine Forderung des Hypothekengiäubigers gegen den Grundstückseigentümer oder einen Dritten gesichert werden soll. Die H. ist in Entstehung und Bestand von der gesicherten Forderung abhängig. Daneben ist zur Entstehung der H. nötig, daß eine Einigung vorliegt und die H. ins Grundbuch eingetragen wird, § 873 BGB.

Als akzessorisches Recht kann die H. nicht isoliert übertragen werden, § 1153 I, II BGB. Sowohl die Brief- als auch Buchhypothek werden somit mit Abtretung der persönlichen Forderung übertragen. Dies muß in der Form des §1154 BGB (Buchhypothek § 1154 III BGB) geschehen. Die Übertragung hat die Wirkung des §1153 1 BGB, d.h. die H. geht kraft Gesetzes mit der Forderung über.

Allerdings hat §1153 BGB gegenüber § 401 BGB nur deklaratorische Wirkung. Dies gilt nur für die Übertragung vom Berechtigten, erfolgt sie aber vom Nichtberechtigten, kommt ein gutgläubiger Erwerb der H. in Betracht. Man unterscheidet zwischen dem gutgläubigen Erst- und Zweiterwerb.

Der Ersterwerb meint die Konstellation, daß ein gutgläubiger Erwerber von einem nichtberechtigten Grundstückseigentümer eine H. bestellt bekommt. Hierfür gilt § 892 BGB, d.h., der Nichtberechtigte muß Bucheigentümer, also fälschlicherweise im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sein (zu beachten ist dabei aber auch §1153 BGB). Der Ersterwerb ist damit der gutgläubige Erwerb der H. bei ihrem Entstehen.

Unter Zweiterwerb versteht man die Konstellation, daß ein nichtberechtigter, aber im Grundbuch eingetragener Hypothekengläubiger über die H. verfügt. Es sind hierbei drei Varianten denkbar:

Zum einen, daß der Veräußerer z.B. mangels wirksamer Abtretung gar nicht Inhaber der Forderung ist und wegen der Akzessorietät damit auch nicht Inhaber der H. geworden ist. Ist der Erwerber gutgläubig, wird über §§ 1138, 892 BGB die Forderung für eine logische Sekunde fingiert, so daß die H. als sog. „forderungsentkleidete“ H. vom Dritten erworben werden kann.

Als Folgeproblem stellt sich dann meist die Frage, was mit der Forderung geschieht. Die h.M. geht in solchen Fällen von der sog. „Mitreißtheorie“ aus: Aus Akzessorietätsgründen folgt die Inhaberschaft an der Forderung dann der an der H. Der Erwerber erlangt wegen § 1153 II BGB damit auch die gesicherte Forderung. Dafür spricht v. a. der Schutz des Schuldners, dem durch zwei Rechtsinhaber eine doppelte Inanspruchnahme droht.

Die Gegenmeinung hält ein Mitlaufen für überflüssig, da der gutgläubige Erwerber bereits ein Grundpfandrecht und damit auch einen Anspruch auf Duldung der Zwangsvollstreckung in das Grundstück aus § 1147 BGB innehat. Damit ist er ausreichend gesichert, ihm zusätzlich noch die persönliche Forderung zuzugestehen scheint nicht gerechtfertigt.

Begleicht der persönliche Schuldner oder der Sicherungsgeber die Forderung, erlischt zunächst nur die Forderung, § 362 BGB. Die H. wandelt sich gem. §1163 1 S.2; 11771 BGB in eine Eigentümergrundschuld um. Schließlich erlischt die H. auch, wenn der Gläubiger durch Verwertung des Grundstückes befriedigt wird, §1181 I BGB, oder durch rechtsgeschäftliche Aufhebung.

Der Gläubiger hat aus der H. gem. § 1147 BGB nur einen Anspruch auf Duldung der Zwangsvollstrek-kung in das Grundstück, aber keinen Anspruch auf Zahlung. Allerdings hat der Grundstückseigentümer aus § 1142 I BGB die Befugnis, den Gläubiger durch Zahlung zu befriedigen und so die Zwangsvollstreckung abzuwenden. Regelfall ist die Briefhypothek (§11161 BGB), für die ein Hypothekenbrief ausgefertigt wird. Die H. entsteht erst, wenn der Brief dem Gläubiger übergeben wird (§ 1117 I BGB) oder im Fall des § 1117 II BGB mit der Vereinbarung. Vorher besteht nur eine Eigentümergrundschuld, §§ 1163 11, 1177 BGB. Bei der Buchhypothek (§1116 II BGB) ist die Erteilung des Briefes ausgeschlossen. Sie ist seltener, da sie weniger umlauffähig ist. Sie entsteht bereits mit der Eintragung des Ausschlusses in das Grundbuch.

• Einreden. Bei der H. spielen pfandrechtsbezogene und schuldnerbezogene Einreden eine Rolle. Pfandrechtsbezogene Einreden sind solche, die sich direkt gegen die Durchsetzung der Hypothek richten (z.B. Nichtentstehung, Eintragung mit falschem Inhalt). Werden Forderung und H. auf einen Dritten übertragen, kann der Hypothekar die Einreden über § 1157 S.1 BGB auch diesem gegenüber geltend machen. Allerdings ist dabei ein gutgläubiger einredefreier Erwerb nach §§1157 S.2, 892 BGB möglich. Schuldnerbezogene Einreden entstammen dagegen dem Schuldverhältnis zwischen Hypothekengläubiger und persönlichem Schuldner und richten sich gegen die Durchsetzbarkeit der gesicherten Forderung (Beispiel: Verjährung). Über § 1137 I BGB stehen diese Einreden auch dem Eigentümer gegen die Geltendmachung der H. zu. Bei Abtretung von Forderung und H. können sie nach § 404 BGB auch dem neuen Gläubiger gegenüber geltend gemacht werden.

• Sicherungshypothek ist geregelt in §§1184 ff. BGB. Sie ist gekennzeichnet durch eine strenge Akzessorietät und ist somit in Entstehung und Bestand völlig abhängig von der zugrundeliegenden Forderung. Alle Einwendungen auf die Forderung wirken auch gegen das dingliche Recht. Gem. § 1184 I BGB a.E. kann sich der Gläubiger zum Beweis der Forderung auf die Eintragung im Grundbuch berufen, so daß dem Erwerber einer S. der öffentliche Glaube des Grundbuches nicht zur Seite steht. Die S. ist von geringer praktischer Bedeutung und wird i.d.R. nur dann genommen, wenn eine persönliche Bindung mit dem Kreditgeber bleiben soll, also v.a. bei Familienangehörigen und Freundschaftsdarlehen.

• Zwangshypothek wird zugunsten des Pfändungsgläubigers im Wege der Zwangsvollstreckung durch das Grundbuchamt als Vollstreckungsorgan zu Lasten des Grundstücks des Pfändungsschuldners als Sicherungshypothek eingetragen (§§ 866, 867 ZPO). Sie ist neben Zwangsvollstreckung und Zwangsversteigerung die dritte Art, wegen Geldforderungen in ein Grundstück zu vollstrecken. Es besteht grundsätzlich ein Wahlrecht des Gläubigers zwischen diesen drei Alternativen, § 866 II ZPO. Die Z. sichert nunmehr die Forderung des Gläubigers. Sie führt nicht zu seiner Befriedigung. Der Gläubiger erhält eine Rangstelle i.S.d. § 10 I Nr. 4 ZVG, die bei einer späteren Zwangsversteigerung seine bevorzugte Befriedigung sichert. Allerdings muß der Vollstreckungsstreitwert gem. § 866 II ZPO eingehalten werden, d.h. Zwangshypotheken mit Beträgen unter 500.- DM sind unzulässig.

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